近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)晋m是山西哪里的车均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底晋m是山西哪里的车层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jī晋m是山西哪里的车n)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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